Veri merkezi kapasitesi, bir veri merkezinin sunucu, depolama ve ağ ekipmanına kesintisiz sağlayabildiği elektrik gücüdür. Megavat (MW) ya da gigavat (GW) ile ölçülür ve çoğunlukla kritik IT yükünü anlatır.
Veri merkezi kapasitesi (data center capacity), bir veri merkezinin sunucu, depolama ve ağ ekipmanına kesintisiz sağlayabildiği elektrik gücüdür. Megavat (MW) ya da gigavat (GW) ile ölçülür. Sektörün ortak birimi metrekare değil güçtür, çünkü bir binaya kaç sunucu sığacağını taban alanı değil elektrik ve soğutma belirler. Kolokasyon şirketleri kiralarını kW başına fiyatlar, bulut şirketleri büyümelerini GW ile anlatır, elektrik şirketleri yeni talebi MW olarak sayar. Yapay zekâ yatırımlarıyla terim çip, enerji ve gayrimenkul yazılarının ortak dili oldu. Dragonomi’de en sık hiper ölçekleyici, kolokasyon REIT’i ve elektrik üreticisi notlarında geçer.
| Künye | |
|---|---|
| Ölçü birimi | Megavat (MW) ve gigavat (GW). 1 GW = 1.000 MW = 1.000.000 kW |
| En yaygın tanım | Kritik IT yükü, yani sunucu, depolama ve ağ ekipmanına ulaşan güç |
| Fiyat birimi | Toptan kolokasyonda kW başına aylık kira, perakende kolokasyonda kabin başına aylık gelir |
| Güncel fiyat | ABD birincil pazarlarında istenen kira ayda kW başına 196,25 $ (CBRE, 2025 ikinci yarı) |
| Pazar ölçeği | Veri merkezleri 2024’te ~415 TWh ile küresel elektriğin ~%1,5’ini tüketti (IEA, 2025) |
| Başlıca aktörler | Digital Realty, Equinix, VNET, GDS (kolokasyon). CoreWeave, Applied Digital, TeraWulf, Core Scientific (yapay zekâ kapasitesi). Microsoft, AWS, Meta, Oracle (kiracı ve sahip) |
| Karıştırılan anlamlar | Şebeke bağlantı gücü, çip anlaşmalarındaki sistem gücü, santral yanı eş-konumlanma (co-location) |
İlk ticari veri merkezleri alan satardı. Müşteri bir kafes ya da birkaç kabin kiralar, fiyat metrekareye göre belirlenirdi. O dönemde bir sunucu rafı birkaç kilovat çekiyordu ve binanın elektrik altyapısı nadiren sınır oluşturuyordu. Raf başına güç arttıkça denge tersine döndü. Bugün (2026) bir binada boş alan kalsa bile, trafo, kesintisiz güç kaynağı (UPS) ve soğutma kapasitesi dolmuşsa yeni sunucu eklenemez. Bu yüzden sektör kapasiteyi güçle, satışı da kilovatla yapar.
Uptime Institute’un 2025 küresel anketine göre ortalama raf yoğunluğu 7,5 kW’tır (2024’te 6,8 kW). Yapay zekâ rafları bunun çok katına çıkar, bu yüzden aynı salonun ihtiyaç duyduğu güç de katlanır.
MW ile TWh birbirine karıştırılmamalıdır. MW anlık güçtür, yani tesisin bir anda çekebileceği elektrik. TWh ise belli bir sürede tüketilen enerjidir. 1 GW’lık bir yük yıl boyunca tam güçte çalışırsa 1 GW × 8.760 saat = 8,76 TWh tüketir. IEA’nın Nisan 2025’te yayımladığı "Energy and AI" çalışmasına göre veri merkezleri 2024’te yaklaşık 415 TWh elektrik kullandı. Bu, küresel tüketimin yaklaşık %1,5’idir. Basit bir bölmeyle (415 TWh ÷ 8.760 saat) bu tüketim, yıl boyunca ortalama ~47 GW’lık sürekli bir çekişe denk gelir. Tesisler tam kapasitede çalışmadığı için kurulu kapasite bundan yüksektir.
IEA’nın baz senaryosunda tüketim 2030’da yaklaşık 945 TWh’ye çıkar. 2024 tüketiminin %45’i ABD’de, %25’i Çin’de, %15’i Avrupa’dadır. IEA’nın 2026’da yayımladığı "Key Questions on Energy and AI" değerlendirmesine göre veri merkezi elektrik talebi 2025’te %17 arttı ve 2030’a kadar ikiye katlanma yolunda. Kapasite rakamları bu yüzden elektrik şirketleri, şebeke işletmecileri ve ekipman üreticileri için de birincil talep göstergesidir.
Kritik IT yükü (critical IT load), veri merkezinde sunuculara, depolama sistemlerine ve ağ cihazlarına ulaşan elektrik gücüdür. Genellikle UPS çıkışında ya da raflara gücü dağıtan güç dağıtım birimlerinde (PDU) ölçülür. "Kritik" sıfatı, bu ekipmanın kesintiye uğramaması gerektiğini anlatır. Soğutma, aydınlatma, güvenlik sistemleri ve elektrik dönüşüm kayıpları bu rakama dahil değildir.
Toplam tesis gücü ise IT yüküne bu ek tüketimlerin eklenmesiyle bulunur. İkisi arasındaki oran PUE (Power Usage Effectiveness, güç kullanım etkinliği) adıyla bilinir. PUE, toplam tesis gücünün IT yüküne bölünmesidir. PUE’si 1,0 olan tesis teorik olarak bütün elektriği bilişime harcar. Gerçekte bu değer her zaman 1’in üstündedir.
Şebekeden 1 GW çeken bir tesisin PUE’si 1,2 ise IT yükü 1.000 ÷ 1,2 ≈ 833 MW olur. PUE 1,4 ise 1.000 ÷ 1,4 ≈ 714 MW’a iner. Yani "1 GW" diye duyurulan bir proje, hangi PUE ile tasarlandığına göre yaklaşık %17 ila %29 daha az IT yükü taşıyabilir. DCD’nin derlediği analist görüşlerine göre tasarım PUE’si 1,15-1,2 olan tesisler soğutma için çok su çeker. Hiper ölçekleyiciler bu yüzden çoğu zaman 1,3-1,4 aralığında bir tasarımı kabul eder.
IT yükü yedeklilikle de karıştırılmamalıdır. N+1 düzeninde bir yedek ünite, 2N düzeninde ise her sistemin tam bir kopyası bulunur. 2N bir tesiste kurulu UPS gücü IT yükünün iki katıdır. Kiracıya satılan ise kurulu ekipman değil, yedeklilik korunarak verilebilen IT yüküdür. Bu nedenle iki tesisin trafo gücü aynı olsa da satılabilir MW’ları farklı olabilir.
Satılan güç ile çekilen güç de aynı değildir. Uptime Institute, Mart 2026’daki güncellemesinde IT güç kullanım oranını (IT power utilization), IT ekipmanının yıllık ortalama gücünün potansiyel azami güç talebine oranı olarak tanımladı. Kurumun vurgusu, tasarım yüküne yakın çalışan tesislerde UPS, trafo ve soğutucunun daha verimli çalıştığı ve PUE’nin iyileştiğidir. Kiracı 10 MW kiralayıp ortalamada çok daha azını çekebilir. Operatör geliri kiralanan MW’dan, elektrik faturası ise çekilen MW’dan doğar.
Bir veri merkezi için aynı anda birden çok "kapasite" rakamı dolaşır. Şirket sunumları, basın bültenleri ve analist notları bunları çoğu zaman tanımsız kullanır. Aşağıdaki tablo en sık rastlanan ölçüleri sıralar.
| Ölçü | Ne anlatır | Örnek |
|---|---|---|
| Şebeke bağlantı gücü | Elektrik şirketinin tesise vermeyi taahhüt ettiği güç | ERCOT büyük yük kuyruğu, Nisan 2026’da ~410 GW |
| Toplam tesis gücü | IT yükü artı soğutma ve kayıplar | Epoch AI’ın Stargate sahaları için kullandığı ölçü |
| IT yükü kapasitesi | Kiraya verilebilecek IT yükü | Digital Realty, 31 Mart 2026 itibarıyla 3.024 MW |
| İnşa edilebilir kapasite | Arsa ve güç hakkıyla ileride kurulabilecek IT yükü | Digital Realty, ~6,3 GW |
| Sözleşmeli güç | Kiralanmış ama henüz devreye alınmamış olanlar dahil | CoreWeave, 2026 ilk çeyrek sonunda 3,5 GW üzeri |
| Aktif güç | Enerji verilmiş ve müşteriye teslim edilmiş güç | CoreWeave, aynı dönemde 1 GW üzeri |
| Dolu kapasite | Kiracıya ayrılmış ve işletmede olan IT yükü | Digital Realty, 2.725 MW |
Digital Realty’nin 23 Nisan 2026 tarihli 8-K bildirimi (ABD’de SEC’e verilen olay bildirimi, sonuç duyuruları da bununla yapılır) bu ayrımı iyi gösterir. Şirketin 31 Mart 2026 itibarıyla 3.024 MW IT yükü kapasitesinin 2.725 MW’ı doluydu. Doluluk oranı 2.725 ÷ 3.024 ≈ %90,1’dir (2025 sonunda %89,9). Şirket doluluğu metrekare ya da kabin değil IT yükü üzerinden ölçer. Aktif geliştirme ve geliştirme için tutulan kapasite bu hesaba girmez. Bazı tesislerde mevcut güç, gerekli destek kapasitesi ve ortak alan da dikkate alınır. Aynı şirketin inşa edilebilir IT kapasitesi ise yaklaşık 6,3 GW’tır. Yani "Digital Realty’nin kapasitesi" sorusunun en az üç doğru cevabı vardır.
Kolokasyon (colocation), binanın, elektriğin, soğutmanın ve fiziksel güvenliğin bir işletmeciye ait olduğu, müşterinin ise kendi sunucularını getirip bu altyapıyı kiraladığı veri merkezi modelidir. Bulut hizmetinden farkı, müşterinin donanımı kendisinin almasıdır. Operatör "güç, soğutma ve bağlantı" satar, bilişim satmaz. Kolokasyon şirketlerinin çoğu ABD’de gayrimenkul yatırım ortaklığı (REIT) olarak yapılanmıştır. Bu yüzden kârlılıkları FFO ile izlenir.
Pazar üç katmana ayrılır. Perakende kolokasyon birkaç kabin ya da kafes kiralayan kurumsal müşterilere hizmet eder. Sözleşmeler kısadır ve gelirin önemli kısmı ara bağlantıdan (müşteri ile bulut ve ağ sağlayıcıları arasındaki doğrudan kablolar) gelir. Bu katmanın gelir birimi MW değil kabindir. Equinix’in 29 Nisan 2026’da açıkladığı 2026 ilk çeyrek sonuçlarında kabin başına aylık yinelenen gelir 2.524 dolardı ve yıllık bazda %7 arttı. Şirketin 2026 perakende kapasitesinin %25’i önceden satılmıştı ve kapasite artışının %70’i büyük metropollerdeydi.
Toptan kolokasyon 250 kW’tan birkaç MW’a uzanan paketleri kapsar. Burada fiyat kW başına aylık kiradır ve Digital Realty bu katmanın en büyük oyuncularındandır. Üçüncü katman, hiper ölçekleyici için özel inşa edilen (build-to-suit) ya da yalnızca bina ve elektriği hazır teslim edilen (powered shell) tesislerdir. Bu kiralar onlarca ya da yüzlerce MW büyüklüğündedir ve 10-15 yıl sürer.
Hiper ölçekleyiciler kapasitenin bir kısmını kendileri inşa eder, bir kısmını kiralar. JLL verilerine dayanan Jefferies analizine göre (Şubat 2026) ABD kapasitesinde kiralık kolokasyon ve özel inşa segmentinin payı 2025’te %41’di, 2030’da %53’e çıkması bekleniyor (Veri merkezleri, Jefferies). Morgan Stanley de Equinix’in, kurumsal iş yüklerinin çıkarım tarafına kaymasından kolokasyon talebi üzerinden fayda görebileceğini değerlendiriyor (Equinix, Morgan Stanley).
Terimin ikinci bir anlamı vardır. Elektrik piyasasında "co-location", veri merkezinin bir santralin hemen yanına kurulup elektriği doğrudan oradan almasıdır. Türkçede bu madde "eş-konumlanma" ya da "santral yanı veri merkezi" ifadesini kullanır. İki anlam aynı yazıda geçebilir. Eş-konumlanma aşağıda ayrı bir bölümde ele alınır.
Kiralanan MW, sözleşmeyle bir kiracıya ayrılmış IT yüküdür. Kiracı bu gücü çekse de çekmese de kira öder. kW başına aylık kira ise toptan kolokasyonun fiyat birimidir ve şöyle hesaplanır. Yıllık kira geliri, kiralanan kW’a bölünür, sonuç 12’ye bölünür. Elektrik faturası genellikle bu kiranın dışındadır ve kiracıya ayrıca yansıtılır.
Adım adım bir örnek, Applied Digital ile CoreWeave arasındaki Ellendale (Kuzey Dakota) kiralarıdır. Applied Digital’in 2025 basın bültenlerine göre iki adet 15 yıllık kira, 250 MW IT yükü için yaklaşık 7 milyar dolar sözleşmeli gelir içerir.
Bu hesap kira artış basamaklarını yok sayar. Yine de kıyaslama için yeterli bir ilk yaklaşımdır. Daha sonra eklenen 150 MW’lık üçüncü kirayla (yaklaşık 4 milyar dolar) sözleşmeler toplam 400 MW ve yaklaşık 11 milyar dolara ulaştı.
Piyasa fiyatı için en çok izlenen kaynak CBRE’nin yarıyıllık Kuzey Amerika çalışmasıdır. CBRE’nin 25 Şubat 2026’da yayımladığı 2025 ikinci yarı verilerine göre birincil toptan kolokasyon pazarlarında 250-500 kW talepler için istenen (asking) kira ayda kW başına 196,25 dolara çıktı. Bu yıllık bazda %6,6 artış ve rekordur. 3-10 MW bandında artış %12,5’ti. Fiyatın baz aldığı talepler N+1 yedekli, Tier III sınıfı (Uptime Institute’un bakım sırasında da kesintisiz çalışmayı öngören yedeklilik sınıfı) ve 250 kW üzeridir. CBRE yakında 200 dolar üstünü bekliyor, ancak üç yıl üst üste çift haneli artışın ardından hızın yavaşladığını da not ediyor.
Aynı veride arz ve talep dengesi de görülür. ABD ve Kanada birincil pazarlarında boşluk oranı rekor düşük %1,4’e indi. 2025 net emilim (yıl içinde yeni kiralanıp kullanılmaya başlanan kapasite) rekor 2.497,6 MW’tı (2024’te 1.809,5 MW). Toplam arz %36 artışla 9.432 MW’a ulaştı. İnşaat halindeki kapasite ise 2024 sonundaki 6.350,1 MW’tan 5.994,4 MW’a geriledi, 2020’den bu yana ilk düşüş. CBRE bu MW’ların IT yükü mü, toplam güç mü, şebeke kapasitesi mi olduğunu açıkça belirtmez. Bu toplamlar mutlak düzeyden çok değişimin yönünü okumak için kullanışlıdır.
CBRE’nin 196,25 dolarlık rakamı bir "asking" fiyattır, yani pazarlamada istenen kira. Gerçekleşen fiyatlar şirket bildirimlerinden çıkar ve bir merdiven oluşturur. En ayrıntılı kamuya açık kaynak Digital Realty’nin 2026 ilk çeyrek bildirimidir. Şirket birim fiyatı, yıllıklandırılmış kiranın MW’a ve 12’ye bölünmesi olarak tanımlar, yani aylık kW başına fiyattır. Şirket rakamları iki tabanda verir. "%100 pay" ortak girişimlerdeki kiraların tamamını, "DLR payı" ise yalnızca şirketin ortaklık payına düşen kısmı sayar.
| Sözleşme türü | Fiyat (kW-ay) | Kaynak ve dönem |
|---|---|---|
| Digital Realty, Amerika, 0-1 MW | 256 $ | 8-K, 2026 1. çeyrek, DLR payı |
| Digital Realty, tüm bölgeler, 0-1 MW | 247 $ | 8-K, 2026 1. çeyrek, DLR payı |
| CBRE istenen kira, 250-500 kW | 196,25 $ | CBRE, 2025 2. yarı |
| Digital Realty, tüm bölgeler, 1 MW üzeri | 181 $ | 8-K, 2026 1. çeyrek, DLR payı |
| Digital Realty, Amerika, 1 MW üzeri | 174 $ | 8-K, 2026 1. çeyrek, DLR payı |
| Applied Digital ile CoreWeave, 250 MW | ~156 $ | Dragonomi hesabı, 2025 kira bültenleri |
| TeraWulf ile Fluidstack, 200 MW üzeri | ≤154 $ (200 MW varsayımıyla) | Dragonomi hesabı, Ağustos 2025 8-K |
| Core Scientific ile CoreWeave, ~590 MW | ~120 $ | Dragonomi hesabı, 2025 10-K |
Tablodan üç sonuç çıkar. Birincisi, küçük paket primi büyüktür. Amerika’da 0-1 MW kiralar 1 MW üzerindekilerden (256 ÷ 174) yaklaşık %47, tüm bölgelerde (247 ÷ 181) yaklaşık %36 pahalıdır. İkincisi, Asya-Pasifik ters çalışır. Digital Realty’nin aynı tablosunda bölgede 0-1 MW kiralar 158 dolar, 1 MW üzeri kiralar 260 dolardır. Bu bir bölgesel karışım etkisidir, büyük kiralar daha pahalı şehirlerde imzalanmıştır. Üçüncüsü, yapay zekâya özel ve şehir dışında sıfırdan kurulan (greenfield) tesislerde fiyat 156 dolar civarında ya da altındadır. Bu, Digital Realty’nin büyük kira ortalamasının da altında kalır.
Digital Realty 2026 ilk çeyreğinde %100 payla 312,8 MW yeni kira imzaladı. Yıllıklandırılmış GAAP (ABD genel kabul görmüş muhasebe ilkeleri) baz kirası 706,9 milyon dolar, şirketin bildirdiği birim fiyat 183 dolar/kW-ay oldu. DLR payında rakamlar 176,0 MW ve 191 dolar/kW-ay’dır. Basit bölme (706,9 milyon ÷ 312,8 MW ÷ 12) yaklaşık 188 dolar verir. Bildirilen 183 dolarla aradaki fark, bildirimin kullandığı kira ve MW tabanına bağlıdır, bu yüzden kıyaslamada şirketin kendi birim fiyatı esas alınır. Digital Realty yönetimine göre Charlotte’taki 200 MW’lık, çıkarım odaklı kira şirket tarihinin en büyük tek kirasıdır.
Core Scientific rakamı doğrudan kıyaslanamaz. Şirketin 2025 yılı 10-K’sına (SEC’e verilen yıllık rapor) göre CoreWeave ile yaklaşık 590 MW’lık sözleşmeler yılda ortalama yaklaşık 850 milyon dolar GAAP kolokasyon geliri üretir. Sözleşmelerin çoğu 12 yıllıktır ve take-or-pay yapıdadır, yani kiracı kapasiteyi kullansa da kullanmasa da öder. 850 milyon dolar ÷ 590 MW ≈ 1,44 milyon dolar/MW-yıl, aylığa çevrildiğinde ~120 dolardır. Aynı müşteriye Applied Digital’in fiyatı (~156 dolar) Core Scientific’inkinden ~%30 daha yüksektir. Bu fark büyük ölçüde kimin hangi sermaye harcamasını ve gideri üstlendiğinden kaynaklanır.
Kolokasyon sözleşmeleri genellikle her yıl sabit oranda artan kira basamakları içerir. GAAP, bu artışları sözleşme süresine yayarak düz çizgi bir ortalama kira kaydeder. Nakit kira ise ilk yıllarda düşük, son yıllarda yüksektir. Digital Realty’nin 2026 ilk çeyreğinde yenilenen kiralarda artış nakit bazda %5,0, GAAP bazda %6,3’tü. Şirketin 2026 yenileme beklentisi nakit bazda %6,5-8,5, GAAP bazda %9,5-11,5’tir. Nakit akışını modelleyen bir analist nakit rakamına, gelir tablosunu izleyen ise GAAP rakamına bakar.
KBRA’nın 10 Mart 2026 tarihli çalışmasına göre hiper ölçekleyici kiralarının çoğu net kira (NNN) yapısındadır. Kiracı vergi, sigorta ve bakım gibi giderleri öder. KBRA’ya göre nakit akışının istikrarını gider yansıtmaları, sermaye harcamasının paylaşımı ve güçle ilgili hükümler belirler. TeraWulf’un Fluidstack ile kirası ise "modified gross" yapıdadır, yani kiralayan giderlerin bir kısmını üstlenir. TeraWulf saha düzeyinde %85 faaliyet geliri (NOI) marjı hedefler. 370 milyon dolarlık yıllık gelirde bu yaklaşık 315 milyon dolar eder.
Elektrik ayrı bir kalemdir. Bracewell (Aralık 2025) ve Vinson & Elkins hukuk bürolarına göre elektrik çoğu zaman kiracıya marjsız yansıtılır. Mülk sahibinin kazancı baz kiradan gelir. Şebekeye bağlı yük ayrıca kapasite bedeli taşır. PJM’in Aralık 2025’te sonuçlanan 2027/28 kapasite ihalesi tavan fiyat olan 333,44 dolar/MW-gün’de kapandı. Basit bir hesapla bu, 333,44 × 365 ≈ 121.700 dolar/MW-yıl, yani yaklaşık 10 dolar/kW-ay eder.
Bir MW kiralandığı gün gelir üretmez. Digital Realty’nin 31 Mart 2026 itibarıyla imzalanmış ama başlamamış kira birikimi (backlog) %100 payla 1,8 milyar dolar (şirket payı 1,0 milyar dolar) yıllıklandırılmış GAAP baz kiradır. 2026 ilk çeyreğinde imzalanan kiraların imza ile başlangıç arasındaki ağırlıklı ortalama gecikmesi 19 aydır. Yani bu çeyrekte imzalanan MW’lar gelir tablosuna yaklaşık bir buçuk yıl sonra yansır.
Yapay zekâ bulutu sağlayıcılarında (neocloud) fark daha belirgindir. CoreWeave’in 7 Mayıs 2026’daki ilk çeyrek görüşmesinde aktif gücü 1 GW’ı, sözleşmeli gücü (contracted power, kiralanmış ama henüz devreye alınmamış güç dahil) 3,5 GW’ı aştı. Bir yıl önce aktif kapasite yaklaşık 420 MW’tı. Şirket 2026 sonu için yaklaşık 1,7 GW aktif güç hedefliyor ve sözleşmeli gücün büyük kısmının 2027 sonuna kadar devreye gireceğini söylüyor (CoreWeave, Goldman Sachs). Aktif gücün sözleşmeli güce oranı yaklaşık %29’dur ve teslimat riskinin doğrudan bir göstergesidir. Şirketin iki ölçüyü nasıl tanımladığı 10-Q (çeyreklik rapor) dipnotlarıyla doğrulanmış değildir.
Teslimat gecikmesi sözleşmelerde fiyatlanır. Bracewell’in Aralık 2025 değerlendirmesine göre hiper ölçekleyici kiralarında genellikle 60-90 günlük bir tolerans bulunur. Sonrasında günlük ya da giderek artan oranlı kira indirimi (abatement) uygulanır, çok geç teslimde kiracının fesih hakkı doğar. Teslimat veri salonu (hall) bazında aşamalıdır. Borç verenler fesih hakkına karşı çıkar, çünkü finansmanın teminatı o kiradır. Sözleşmedeki MW ile kirası ödenen MW arasında bu yüzden bir zamanlama farkı oluşur.
Gecikmenin fiziksel kaynağı ekipmandır. Bloomberg’in aktardığı Sightline Climate verilerine göre ABD’de 2026’da devreye girmesi planlanan yaklaşık 12 GW’ın yarıya yakını gecikme ya da iptal riski taşıyor. Currence’a göre yalnızca yaklaşık 5 GW fiilen inşaat halinde, yaklaşık 11 GW ise duyurulmuş ama görünür ilerleme göstermiyor. 2025’te beklenen kapasitenin dörtte birinden fazlası öngörülen tarihi kaçırdı. Darboğaz trafo, şalt, batarya ve jeneratör temininde. Büyük güç transformatörlerinde teslim süresi çoğu üreticide 2-4 yıldır ve izin sonrasında büyük bir tesise enerji vermek bir yıldan uzun sürer.
Talep tarafında da duyurulan MW bağlayıcı değildir. TD Cowen’in Mart 2025 kanal araştırmasına göre Microsoft, ABD ve Avrupa’da altı ayda yaklaşık 2 GW’lık veri merkezi projesinden vazgeçti ve bazı kiraları erteledi. Mizuho bu kiraların birçoğunun hiç imzalanmamış olduğunu not etti, Microsoft ise rakamı doğrulamadı. Niyet mektubu (letter of intent) ile imzalı kira arasındaki fark burada görünür hale geldi. Bir yıl sonra yön tersine dönmüştü. Microsoft, 29 Nisan 2026’daki mali 2026 üçüncü çeyrek görüşmesinde çeyrekte yine bir gigavat kapasite devreye aldığını ve en az mali yıl sonuna kadar kapasite kısıtı yaşayacağını söyledi. Şirket bu gigavatın brüt mü IT yükü mü olduğunu tanımlamaz.
Digital Realty’nin 31 Mart 2026 itibarıyla ağırlıklı ortalama kalan kira süresi (WALT) 4,3 yıldır ve perakende ile küçük toptan kiraların ağırlığını yansıtır. Hiper ölçekleyici kiraları genellikle 10-15 yıldır, uç örnekler bu normun iki yönde de dışına çıkar.
TeraWulf’un Ağustos 2025’te Fluidstack ile imzaladığı iki adet 10 yıllık kira, Lake Mariner’da 200 MW’ın üzerinde IT yükü ve ilk 10 yılda yaklaşık 3,7 milyar dolar sözleşmeli gelir içerir. Fluidstack’in kredi notu zayıf olduğu için Google, kiracının 1,8 milyar dolarlık kira yükümlülüğünü destekledi. Karşılığında TeraWulf’ta yaklaşık %8 hisseye denk varant (önceden belirlenmiş fiyattan hisse alma hakkı) aldı. Ekim 2025’te kurulan TeraWulf-Fluidstack ortak girişimi ise 168 MW için 25 yıllık bir kira ve yaklaşık 9,5 milyar dolar sözleşmeli gelir içerir, Google’ın desteği yaklaşık 1,3 milyar dolardır. Kiracı zayıfsa üçüncü bir tarafın bilançosu, MW’ı borçla finanse edilebilir hale getirir.
Meta’nın Ekim 2025’te Blue Owl ile Louisiana’da kurduğu Hyperion ortak girişimi ters yönü gösterir. Blue Owl fonları %80, Meta %20 paya sahiptir. Yaklaşık 27 milyar dolarlık borç özel amaçlı şirkettedir ve Meta bilançosunun dışında kalır. Meta’nın kirası ilk dört yılı kapsar ve uzatma opsiyonludur. Asıl güvence, 16 yıllık süre için verilen kalıntı değer garantisidir (residual value guarantee). Meta tesisi bırakırsa varlığın değer kaybını üstlenir. S&P yapıya ön A+, Fitch beklenen AA- notu verdi. Bu yapıda WALT dört yıl görünür, ama ekonomik yükümlülük çok daha uzundur.
Hiper ölçekleyicinin kira taahhüdü bilanço dipnotunda ayrı bir satırdır. Microsoft’un 30 Haziran 2025 tarihli 10-K’sına göre henüz başlamamış, ağırlıklı olarak veri merkezi kiralarından oluşan yükümlülükler 92,7 milyar dolardı. Aynı kalem Eylül 2024’te 108,7 milyar dolar finansal ve 7,4 milyar dolar faaliyet kirası (toplam 116,1 milyar dolar), Aralık 2024’te 99,4 milyar ve 6,0 milyar dolardı. Düşüş, kiralar başladıkça taahhütlerin bilançoya geçtiğini ve kısmen yeniden müzakere edilebildiğini düşündürür. Dipnot ikisini ayırmaz. Oracle’ın 30 Kasım 2025’te biten çeyreğe ait 10-Q’sunda ise başlamamış kira taahhütleri 248 milyar dolara ulaştı ve şirkete göre neredeyse tamamı veri merkezi ve bulut kapasitesidir. Ağustos 2025 sonunda bu rakam 99,8 milyar dolardı, yani yaklaşık 2,5 katına çıktı. Başlangıç tarihleri 2028 mali yılına kadar uzanır.
Sermaye piyasası tarafında MW çoğunlukla yapım aşamasında el değiştirir. CBRE’nin 2025 ikinci yarı verilerine göre işletmedeki veri merkezlerinin yatırım işlem hacmi yaklaşık %50 düşüşle 3 milyar dolara indi. Buna karşılık rekor 11,2 milyar dolarlık veri merkezi teminatlı SASB CMBS ihracı yapıldı. Bu, tek bir varlık ya da portföyle teminatlandırılmış ticari gayrimenkul tahvilidir. Ekim 2025’te BlackRock, GIP, MGX, Microsoft, Nvidia ve xAI’ın ortak olduğu AIP konsorsiyumu, Aligned Data Centers’ı almak için anlaştı. Anlaşmanın kurumsal değeri yaklaşık 40 milyar dolardı, Aligned’ın işletmedeki ve planlanan kapasitesi 5 GW’ı aşıyordu. Kaba bir hesapla bu, planlanan MW başına yaklaşık 8 milyon dolar eder. Bu ölçekte değerleme FAVÖK çarpanından çok MW başına fiyatla yapılır, ama planlanan MW’ın ne kadarının devreye gireceği belirsizdir.
Ortalama veri merkezi hâlâ geleneksel bir tesistir. Uptime Institute’un 2025 anketinde katılımcıların %82’sinde en yoğun raf 30 kW’ın altında, yalnızca %9’unda 50 kW ve üzerindedir. 100 kW ve üzeri rafları standart olarak işleten operatör oranı %1’den azdır. Ortalamayı binlerce küçük kurumsal tesis belirler, bu yüzden ortalama raf yoğunluğu AIDC projeleri hakkında çok az şey söyler.
Nvidia, GTC 2025’te 2027 hedefli, Rubin Ultra tabanlı Kyber rafını 600 kW sınıfında duyurdu. Bu yoğunlukta 1 GW IT yükü 1.000.000 kW ÷ 600 kW ≈ 1.667 rafa denk gelir. Kapasiteyi artık taban alanı değil güç dağıtım mimarisi sınırlar. Nvidia’nın Ekim 2025 OCP duyurusuna göre CoreWeave, Nebius ve Oracle Cloud gibi şirketler 800 volt doğru akımla (800 VDC) çalışan veri merkezleri tasarlıyor. Nvidia, 800 VDC’nin aynı bakırdan %150’nin üzerinde daha fazla güç taşıdığını söylüyor. Bu yoğunlukta havayla soğutma yetmez ve sıvı soğutma zorunlu hale gelir.
GW’tan GPU sayısına geçmek için tek bir doğru katsayı yoktur. Macquarie’nin Şubat 2026 notu 1 GW’ı yaklaşık 100 bin yüksek performanslı GPU olarak verir (Çin’de veri merkezi patlaması, Macquarie). Oracle ise Aralık 2025’te Abilene’de 96 binin üzerinde GB200 kurduğunu söyledi. Epoch AI sahanın işletme gücünü Nisan 2026’da ~0,3 GW tahmin etti. Basit bir bölmeyle 96 bin ÷ 0,3 GW ≈ 320 bin GPU/GW çıkar, yani Macquarie katsayısının yaklaşık üç katı. Bu oran kırılgandır, çünkü iki rakam farklı tarihlere aittir ve Epoch güç tahminini kısa süre önce 0,6 GW’tan 0,3 GW’a indirmişti. Katsayı, sayım birimine (çip ya da paket), güç tanımına ve nesle göre birkaç kat değişebilir.
MW başına maliyet kapsamla birlikte beş kat değişir. JLL’nin 2026 görünümüne (ikincil özetler üzerinden) göre küresel ortalama yalın bina (shell and core) inşaat maliyeti 2026 için MW başına yaklaşık 11,3 milyon dolardır (2025’te 10,7). Elektrik altyapısı, sıvı soğutma ve iç donanımla tamamlanmış bir yapay zekâ tesisi MW başına 20-37 milyon dolardır. Sistemler dahil edildiğinde Nvidia CEO’su Jensen Huang GW başına 50-60 milyar dolar veriyor, bunun yaklaşık 35 milyarı Nvidia sistemleridir. Bernstein GW başına yaklaşık 35, Epoch yaklaşık 38, Foxconn ise Vera Rubin nesli için yaklaşık 47 milyar dolar tahmin ediyor.
Bu aralık kira ekonomisini açıklar. Yapay zekâ kiralarındaki 154-156 dolar/kW-ay, MW başına yılda yaklaşık 1,85-1,87 milyon dolar kira demektir. Bu kira, 11,3 milyon dolarlık yalın bina maliyetine oranla basit bir hesapla ~%16 brüt getiri verir. Aynı kira 20-37 milyon dolarlık tam tesis maliyetine oranla %5-9 aralığına iner. Kolokasyon kirası binayı ve altyapıyı finanse eder, GPU’ları değil. Çipler kiracının sermaye harcaması bütçesinden çıkar.
Aynı "GW" kelimesi farklı yazılarda farklı şeyler ölçer. Çip anlaşmalarında hızlandırıcı sistemlerinin gücünü anlatır. Eylül 2025’te duyurulan Nvidia-OpenAI çerçevesi 10 GW ve 100 milyar dolara kadar yatırım öngörüyordu. Ekim 2025’teki OpenAI-AMD anlaşması 6 GW (hisse opsiyonuyla), Broadcom-OpenAI mutabakatı ise 10 GW’tı. Bu başlık rakamları birer üst sınırdır ve bağlayıcı sipariş anlamına gelmez. Broadcom yönetimi Aralık 2025’te kendi anlaşmasının 2026’ya anlamlı katkı yapmasını beklemediğini söyledi. Kiralamada GW IT yükü, şebeke kuyruğunda ise bağlantı gücü anlamına gelir. Üç rakam toplanamaz.
Stargate, OpenAI’ın Oracle ve SoftBank gibi ortaklarla yürüttüğü veri merkezi altyapı projesidir ve sahaları tanım belirsizliğinin iyi bir örneğidir. Epoch AI’ın 17 Nisan 2026 tarihli (23 Nisan’da güncellenen) incelemesine göre yedi sahada planlanan toplam yaklaşık 9,6 GW’tır. İşletmedeki yaklaşık 0,3 GW’ın tamamı Abilene’dedir, sahanın 2026 son çeyrek hedefi ise 1,2 GW’tır. Epoch, Oracle’ın 22 Nisan’daki açıklamasının ardından önceki 0,6 GW işletme tahminini aşağı çekti. Shackelford sahasında Vantage 1,4 GW IT gücü bildirirken Epoch toplam tesis gücünü yaklaşık 2 GW tahmin eder. Epoch farkı Teksas sıcağına ve kapalı devre soğutmaya bağlıyor. Aynı saha için iki "doğru" rakam yaklaşık %40 ayrışır.
Şebeke kuyrukları daha da şişkindir. ERCOT’un 13 Nisan 2026 tarihli kurul sunumuna göre Teksas’taki büyük yük bağlantı talepleri 2024 sonunda yaklaşık 63 GW, Kasım 2025’te yaklaşık 226 GW’tı. 2026’nın ilk çeyreğinde gelen 198 yeni taleple toplam yaklaşık 410 GW’a çıktı. Latitude Media’nın derlediği sektör değerlendirmelerine göre kuyruğun büyük kısmı "hayalet yük"tür. Kuyruktaki GW bir talep tahmini değil, geliştiricilerin aldığı opsiyonların toplamıdır.
Ülke toplamları da tanıma göre değişir. Goldman Sachs’a göre ABD Kasım 2025’te 1,6 GW kapasite ekledi ve toplam 44,6 GW’a ulaştı. Bu artış 2017-2024 aylık ortalaması olan 0,26 GW’ın yaklaşık altı katıdır (ABD elektrik raporu, Goldman Sachs). JLL ise ABD kapasitesini yaklaşık 49 GW’tan 2030’da 109 GW’a (%17 yıllık bileşik büyüme) götürür. Hiper ölçekleyici tesisleri, kripto madenciliği ve kurumsal sunucu odaları her kaynakta farklı ölçüde sayılır. Citi’nin Mart 2026 notuna göre AWS’nin kapasitesi 2022’deki tahmini 6 GW’tan 2025’te 12 GW’a çıktı ve 2027’ye kadar 24 GW hedefleniyor (Amazon, Citi).
Terimin asıl sınırı buradadır. Duyuru başlıklarındaki GW çoğu zaman en büyük sayıdır, yani şebeke gücü ya da nihai kampüs boyutu. Kira gelirine dönüşen ise en küçük sayıdır, yani teslim edilmiş ve dolu IT yükü.