RevPAR — Müsait oda başına gelir göstergesi

RevPAR (Revenue per Available Room, müsait oda başına gelir), bir otelin ya da otel zincirinin belirli bir dönemdeki oda gelirinin, aynı dönemde satışa sunulabilen toplam oda-gece sayısına bölünmesiyle bulunan performans göstergesidir. Otelcilikte tek bir otelden küresel zincirlere kadar her ölçekte kullanılır. Önemi, fiyatı ve doluluğu tek sayıda birleştirmesinden gelir. Bir otel odaları ucuza satıp doldurabilir ya da pahalı satıp boş bırakabilir, RevPAR iki yolun sonucunu aynı terazide tartar. Marriott, Hilton, Hyatt ve IHG gibi zincirler yıllık beklentilerini RevPAR büyümesi olarak verdiği için terim Dragonomi'nin telekonferans özetlerinde neredeyse her otel yazısında geçer.

Tanım ve formül

RevPAR'ın payında oda geliri bulunur. Choice Hotels, Şubat 2026'da yayımladığı dördüncü çeyrek bülteninde ölçüyü "otel oda geliri bölü toplam satılabilir oda-gece" diye tanımlar. Restoran, bar, toplantı salonu, spa ve otopark gibi kalemler bu paya girmez. Paydada ise satılabilir oda-gece vardır. Yüz odalı bir otel bir gecede yüz oda-gece, otuz günlük bir ayda 3.000 oda-gece satışa sunar. Odanın o gece satılıp satılmadığı paydayı değiştirmez, boş kalan oda da paydada sayılır.

Bu tasarımın mantığı basittir. Otel binası sabit bir kapasitedir. Satılmayan bir gece stoklanamaz, ertesi gün satılamaz. RevPAR bu yüzden "eldeki her oda, her gece ortalama ne kadar para kazandırdı" sorusunu cevaplar. Boş kalan odalar ölçüyü aşağı çeker, pahalı satılan odalar yukarı iter.

Ölçünün en sık kullanılan ikinci yazımı çarpımdır. RevPAR, ortalama günlük oda fiyatı ile doluluk oranının çarpımına eşittir. İki yazım matematiksel olarak aynı sonucu verir, çünkü satılan oda sayısı birinde pay ile paydada sadeleşir.

Paya oda dışındaki gelirler de eklendiğinde TRevPAR (Total Revenue per Available Room, satılabilir oda başına toplam gelir) elde edilir. Choice Hotels'in aynı bülteni de TRevPAR'ı toplam geliri paydaya bölen ölçü olarak ayırır. Büyük toplantı otelleri ve tatil köyleri gelirlerinin önemli kısmını yiyecek-içecek ve etkinlikten kazandığı için bu otellerde TRevPAR daha anlamlı bir resim verir. Oda geliri ağırlıklı ekonomi otellerinde ise RevPAR ile TRevPAR birbirine yakındır.

ADR ve doluluk

RevPAR'ı oluşturan iki bileşen ayrı ayrı izlenir, çünkü aynı RevPAR rakamı çok farklı hikâyelerden çıkabilir.

ADR (Average Daily Rate, ortalama günlük oda fiyatı), oda gelirinin satılan oda-gece sayısına bölünmesidir. Paydada satılabilir oda değil, gerçekten satılan oda vardır. ADR bu yüzden otelin fiyatlama gücünü ölçer, yani müşterinin bir gece için ortalama ne ödediğini gösterir. Türkçe metinlerde "ADR" kısaltmasının bir başka anlamı da vardır. Amerikan borsalarında işlem gören yabancı şirket hisseleri için kullanılan American Depositary Receipt de ADR diye yazılır. Dragonomi'de 21 Şubat 2026'ya kadar ADR geçen 28 yazının 16'sında kısaltma bu ikinci anlamdadır. Bir otel ya da seyahat şirketi yazısında ADR görüldüğünde kastedilen neredeyse her zaman oda fiyatıdır.

Doluluk oranı (occupancy), satılan oda-gece sayısının satılabilir oda-gece sayısına oranıdır ve yüzde olarak yazılır. Doluluktaki değişim yüzde değil puan olarak anlatılır. %62'den %60'a inen doluluk 2 puan düşmüştür, %3,2 değil.

İki bileşen arasında doğal bir gerilim vardır. Fiyatı indiren otel genellikle daha çok oda satar, fiyatı yükselten otel bir kısım müşteriyi kaybeder. Gelir yönetimi denen disiplin bu dengeyi her gece için yeniden kurmaya çalışır. Analistler ise RevPAR artışının kaynağına bakar. Fiyattan gelen artış genelde daha değerlidir, çünkü ek oda satışı temizlik, çamaşır ve personel gibi değişken maliyet doğurur, fiyat artışı ise büyük ölçüde doğrudan kâra geçer.

CoStar'ın (STR verilerini yayımlayan veri şirketi) 20 Ocak 2026'da açıkladığı 2025 ABD verisi üç ölçünün birlikte nasıl okunduğuna iyi bir örnektir. ABD otellerinde doluluk %62,3'e geriledi (CoStar'ın verdiği %1,2'lik göreli düşüş, yaklaşık 0,8 puana denk gelir), ADR %0,9 artışla 160,54 dolara çıktı, RevPAR ise %0,3 düşüşle 100,02 dolarda kaldı. Fiyattaki küçük artış doluluk kaybını telafi edemedi. CoStar'a göre bu, 2020'den beri ilk yıllık doluluk ve RevPAR düşüşüydü, daha önceki yıllık düşüşler 2009 ve 2020'de yaşanmıştı.

Adım adım örnek hesap

Bir şehir otelinin 200 odası olsun ve otuz günlük bir ay incelensin. Otel bu ay 4.200 oda-gece satmış ve 504.000 dolar oda geliri elde etmiş olsun.

Satılabilir oda-gece sayısı 200 çarpı 30, yani 6.000'dir. Doluluk 4.200 bölü 6.000, yani %70 olur. ADR 504.000 bölü 4.200, yani 120 dolardır. RevPAR doğrudan hesaplandığında 504.000 bölü 6.000, yani 84 dolar çıkar. Çarpım yoluyla da sonuç aynıdır, 120 çarpı 0,70 eşittir 84.

İkinci senaryoda otel fiyatı 105 dolara indirsin ve doluluk %82'ye çıksın. Satılan oda-gece 6.000'in %82'si, yani 4.920 olur. Oda geliri 4.920 çarpı 105, yani 516.600 dolardır. RevPAR 516.600 bölü 6.000, yani 86,1 dolar çıkar. RevPAR yükselmiştir, ancak otel 720 ek gece için temizlik ve personel maliyeti de üstlenmiştir. Kârlılık açısından iki senaryonun hangisinin iyi olduğu bu maliyetlere bağlıdır.

Paydanın tanımı da sonucu değiştirir. Otel ay boyunca 20 odasını renovasyon için kapatmış ve bu odaları satılabilir stoktan düşmüş olsun. Payda 180 çarpı 30, yani 5.400 oda-geceye iner. İlk senaryodaki aynı gelirle doluluk 4.200 bölü 5.400, yani yaklaşık %77,8, RevPAR ise 504.000 bölü 5.400, yani yaklaşık 93,33 dolar olur. Hiçbir müşteri fazladan gelmediği hâlde RevPAR %11 civarında yükselmiş görünür. Kapalı odaların paydada tutulup tutulmayacağı şirketten şirkete değişen bir tercihtir.

Son olarak otel aynı ay restoran ve toplantı salonundan 150.000 dolar gelir elde etmiş olsun. Toplam gelir 654.000 dolar, TRevPAR ise 654.000 bölü 6.000, yani 109 dolar olur.

Nasıl yorumlanır

RevPAR mutlak düzeyiyle değil, değişimiyle okunur. Bir lüks otelin RevPAR'ı ekonomi otelinin birkaç katı olabilir, bu tek başına verimlilik farkı anlamına gelmez. Otel yatırımcısı için anlamlı soru, bir otelin RevPAR'ının geçen yıla göre ve rakip setine göre nasıl değiştiğidir. STR'nin yaygınlaştırdığı rakip seti karşılaştırmasında bir otelin RevPAR'ı, benzer konum ve segmentteki otellerin ortalamasına bölünür ve sonuç bir pazar payı endeksi gibi okunur. STR bu oranı RevPAR endeksi ya da RGI (Revenue Generation Index) diye adlandırır. Doluluk için aynı oranın adı MPI (Market Penetration Index), ADR için ARI'dir (Average Rate Index). 100 değeri otelin rakiplerle aynı payı aldığını, 110 ise rakip ortalamasının %10 üzerinde gelir ürettiğini gösterir. Otel talebi güçlü mevsimsellik taşıdığı için çeyreklik RevPAR bir önceki çeyrekle değil, geçen yılın aynı çeyreğiyle kıyaslanır. Paskalya ya da bayram gibi tatillerin bir aydan ötekine kayması aylık karşılaştırmayı ayrıca bozar.

Segment farkları büyüktür. Yukarıdaki ABD ortalaması 100 dolar civarındayken ekonomi ağırlıklı Choice Hotels'in ABD sisteminde 2025 doluluğu %55,6, ADR'si 95,05 dolardı. Bu iki rakamın çarpımı yaklaşık 52,85 dolarlık bir RevPAR verir. New York'ta ise CoStar'a göre 2025 doluluğu %84,1, ADR'si 333,71 dolar, RevPAR'ı 280,71 dolardı. New York'ta ADR %4,7, RevPAR %4,5 arttı. Aynı ülkede aynı yıl içinde bir göstergenin bu kadar farklı düzeylerde çıkması, RevPAR'ın her zaman hangi otel kümesi için hesaplandığıyla birlikte okunması gerektiğini gösterir.

Zincir düzeyinde iki ek ayrım önemlidir. Birincisi karşılaştırılabilir (comparable) RevPAR'dır. Zincirler, karşılaştırılan iki dönemin tamamında açık olan ve önemli bir renovasyon geçirmeyen otelleri ayrı bir kümede toplar. Yeni açılan otellerin ilk aylardaki düşük doluluğu böylece büyüme rakamını bozmaz. İkincisi sabit kur ayrımıdır. Hilton ve Marriott uluslararası RevPAR'ı kur etkisinden arındırılmış olarak açıklar, dolar güçlendiğinde ya da zayıfladığında raporlanan rakam ile sabit kur rakamı birbirinden ayrışır.

Zincir ile otel sahibi arasındaki fark da yorumu değiştirir. Otel binasına sahip olan bir şirket için RevPAR düşüşü doğrudan gelir ve kâr kaybıdır. Marriott ve Hilton gibi varlık-hafif zincirler ise otellerin çoğuna sahip değildir, oda gelirinden belirli bir yüzde alırlar. Bu yüzden RevPAR'daki %1'lik bir değişim zincirin kârını sahibin kârından daha az etkiler. Ücret mekaniği aşağıda ayrıca anlatılıyor.

Oda gecesi

Oda gecesi (room night), bir odanın bir gece için satılmasıdır. İki gece kalan bir misafir iki oda gecesi, aynı odada üç gece kalan bir aile üç oda gecesi yazar. RevPAR'ın paydasındaki "satılabilir oda-gece" bu birimin arz tarafı, doluluk hesabındaki "satılan oda-gece" ise talep tarafıdır.

Çevrim içi seyahat acenteleri (OTA) için oda gecesi en temel hacim ölçüsüdür. Booking Holdings, 18 Şubat 2026'da açıkladığı sonuçlarda 2025'in dördüncü çeyreğinde 285 milyon oda gecesi (%9 artış), yıl genelinde ise 1.235 milyon oda gecesi (%8 artış) bildirdi. Expedia Group 2025'te 415,4 milyon oda gecesine ulaştı (%8 artış). Airbnb ise oda yerine "gece ve koltuk" (Nights & Seats Booked) birimini kullanır ve 2025'te 533,0 milyon gece bildirdi.

Oda gecesi ile RevPAR farklı soruları cevaplar. RevPAR bir otelin sabit kapasitesini ne kadar iyi paraya çevirdiğini ölçer. Oda gecesi ise bir platformun ne kadar işlem aracılığı yaptığını gösterir ve kapasiteyle sınırlı değildir. Platform yeni otel ve ev ekledikçe oda gecesi büyüyebilir. Bu yüzden OTA'larda oda gecesi, ADR ve brüt rezervasyon değeri (GMV) üçlüsü birlikte izlenir.

Platform ölçüleri

Oda gecesi bir hacim ölçüsüdür ve fiyatla birlikte okunmazsa gelirin kalitesini gizler. Booking Holdings 2025'in dördüncü çeyreğinde sabit kurda ADR'nin yaklaşık %1 arttığını, ABD'li tüketicilerde ise kalış süresinin kısaldığını ve ADR'nin biraz düştüğünü anlattı. Daha kısa kalış, aynı sayıda misafirden daha az oda gecesi anlamına gelir. Dragonomi'nin Booking üçüncü çeyrek özeti bu eğilimi daha önce öne çıkarıyordu.

Alternatif konaklama, yani ev, daire ve tatil kiralamaları, otel karşılaştırmasını bozar. Booking'de alternatif konaklama oda gecesi 2025'te %10 arttı ve toplam oda gecesinin %36'sına ulaştı (1 puan artış). Bir OTA'nın oda gecesi büyümesi bu nedenle otel talebinin büyümesiyle aynı şey değildir.

Platformların ADR'si de otelin ADR'sinden farklıdır. Expedia'nın 2025'in dördüncü çeyreğindeki ADR'si 207,0 dolar (%4 artış), yıl genelindeki ADR'si 210,1 dolardı (%1 artış). Bu rakam kanal karışımını, kuru ve brüt rezervasyon tutarını yansıtır, tek bir otelin satılan oda başına geliri değildir. Airbnb'nin 2025 dördüncü çeyrek ADR'si 168 dolardı (%6 artış, kur etkisi hariç %3). Airbnb ADR'yi tanım gereği brüt rezervasyon değerinin rezerve edilen gece ve koltuk sayısına bölünmesiyle hesaplar. Brüt rezervasyon değeri temizlik ücretini, misafir hizmet bedelini ve vergileri içerir, otel ADR'si ise yalnız oda fiyatıdır. İki rakamı doğrudan kıyaslamak bu yüzden yanıltıcı olur. Dragonomi'nin Airbnb dördüncü çeyrek özeti Reserve Now, Pay Later (şimdi rezerve et, sonra öde) seçeneğinin ADR'yi hafif yükselttiğini aktarıyor.

Gelir muhasebesi de oda gecesiyle birebir ilişkili değildir. Booking'in brüt rezervasyonunun %70'i 2025'te merchant modeli (tahsilatı platformun yaptığı model) üzerinden gerçekleşti, 2024'te bu oran %63'tü. Merchant modelinde platform ödemeyi kendisi tahsil eder ve geliri farklı biçimde sunar. Booking'in 2025 merchant geliri 17.755 milyon dolar, acente modeli (agency) geliri 7.968 milyon dolardı. Aynı oda gecesi, modele göre gelir tablosunda farklı bir büyüklük olarak görünebilir.

Net oda büyümesi (NUG)

Net oda büyümesi, bir otel zincirinin sistemindeki oda sayısının bir yıl içinde yüzde kaç arttığını gösterir. Hilton bu ölçüye NUG (net unit growth, net birim büyümesi) der. Hesapta yeni açılan ve zincire katılan odalardan, sistemden çıkan odalar düşülür. Çıkışlar sözleşmesi biten, başka zincire geçen ya da kapanan otellerden gelir.

Varlık-hafif zincirlerde ücret geliri kabaca oda sayısı, RevPAR ve ücret oranının çarpımına bağlıdır. Bu yüzden zincirin büyümesi iki motordan gelir. RevPAR mevcut odaların ne kadar kazandığını, NUG ise kazanan oda sayısının ne kadar arttığını gösterir. RevPAR'ın zayıf seyrettiği yıllarda NUG büyümenin ana kaynağı olur.

Marriott 2025'i 9.805 otel ve 1.779.936 odayla kapattı. Şirketin 10 Şubat 2026 tarihli bültenine göre 2025 net oda büyümesi %4,3, yani yaklaşık 73.600 odaydı. Marriott'un 2025'te küresel RevPAR'ı %2,0 arttı. Şirket 2026 için %1,5-2,5 RevPAR büyümesi, %4,5-5 net oda büyümesi ve %8-10 düzeltilmiş FAVÖK büyümesi öngördü. Oda büyümesi beklentisi RevPAR beklentisinin yaklaşık iki katıdır. Düzeltilmiş FAVÖK beklentisi ise ikisinin toplamından yüksektir. Zincirler bu iki ölçüyü yıllık rehberlik aralıkları olarak verir ve beklenti değişiklikleri hisse fiyatına genellikle ilk bu iki satırdan yansır.

Net oda büyümesinin içi

Net oda büyümesi tek bir sayı gibi görünür, ama içinde ayrı izlenmesi gereken üç bileşen vardır. Bu bileşenler yeni açılan odalar, marka değiştirerek sisteme katılan odalar ve sistemden çıkan odalardır.

Dönüşüm (conversion), hâlihazırda faaliyette olan bir otelin başka bir markadan ya da bağımsız işletmeden zincire geçmesidir. Hilton yönetimi 11 Şubat 2026'daki telekonferansta 2025 açılışlarının kabaca %40'ının dönüşüm olduğunu ve gelecekte bu payın %30-40 aralığında kalacağını söyledi. Hilton 2025'te yaklaşık 800 otelde 100.000'e yakın oda açtı, çıkışlar düşüldükten sonra net birim büyümesi %6,7 oldu. Dönüşümle gelen bir otel şehre yeni yatak eklemez. Zincirin oda sayısını büyütür ama pazarın toplam arzını değiştirmez. Bu yüzden zincirin NUG'ı yüksekken pazarın arzı yavaş büyüyebilir.

ABD'de tam da bu oldu. Lodging Econometrics'in 2025 dördüncü çeyrek verilerine göre ABD'de 2025'te 640 otel ve 74.079 oda açıldı, bu arzda yaklaşık %1,3 artış demekti. Şirket 2026 için %1,4, 2027 için %1,5 arz artışı bekliyor. Aynı veride renovasyon ve dönüşüm projeleri 2.118 proje ve 278.628 odayla rekor seviyedeydi. Yavaş arz büyümesi, RevPAR'ı destekleyen yapısal bir faktördür, çünkü mevcut odalar daha az yeni rakiple paylaşılır.

Çıkışlar ikinci gizli değişkendir. IHG'nin 2025 rakamlarında Venetian Las Vegas'a bağlı yaklaşık 7.100 oda hariç tutulduğunda brüt büyüme %6,6, çıkış oranı %1,9, net büyüme %4,7 oldu. Çıkış oranı şirketin uzun dönem ortalaması olan %1,5'in üzerindeydi. Venetian dahil raporlanan net sistem büyümesi ise %4,0'tı. Tek bir büyük otelin ayrılması net büyümeyi 70 baz puan oynattı.

Zincirleri karşılaştırırken tanım farkları da hesaba katılmalıdır. Hilton "net unit growth", Marriott "net rooms growth", IHG "net system size growth" der. Hyatt'ın %7,3'lük 2025 net oda büyümesi satın almaları da içerir, satın almalar hariç rakam %6,7'dir.

Analistlerin büyüme görünürlüğü için baktığı ölçü, geliştirme hattının mevcut sisteme oranıdır. IHG'nin 2.300 otellik geliştirme hattı otel bazında sistemin %33'üne denk geliyor. Accor'un 1.527 otellik ve 257.000'i aşan odalık geliştirme hattı ise otel bazında sistemin yaklaşık %26'sı, oda bazında yaklaşık %29'u kadar. Accor 2025'i 5.836 otel ve 881.427 odayla kapattı. Hilton'un 520.000'i aşan odalık geliştirme hattı için yönetim, ABD'de inşaat hâlindeki her beş otel odasından birinin Hilton'a katılacağını söylüyor. Wyndham'ın 259.000 odalık rekor geliştirme hattının yaklaşık %77'si ise yeni inşaattan oluşuyor. Wyndham'ın ABD RevPAR'ı dördüncü çeyrekte belirgin biçimde gerilerken net oda büyümesi %4'te kaldı, yani büyüme ile RevPAR aynı şirkette zıt yönlere gidebiliyor.

RevPAR'ın ücrete dönüşümü

Zincirlerin otel sahiplerinden aldığı ücretlerin yapısı, RevPAR'daki bir değişimin şirket kârına nasıl yansıyacağını belirler. Marriott'un 2025 yılı 10-K formuna göre franchise telifleri tipik olarak oda gelirinin %4-7'si kadardır, bazı markalarda yiyecek-içecek gelirinin %4'üne kadar ek bir pay eklenir. Yönetim sözleşmelerinde ise ücret iki parçalıdır. Baz ücret otel gelirinin bir yüzdesidir, teşvik yönetim ücreti (IMF) ise otel kârının bir yüzdesidir.

Bu ayrım duyarlılığı belirler. Franchise telifi cirodan alındığı için RevPAR ile neredeyse doğrusal hareket eder. Teşvik ücreti ise kâra bağlıdır ve otel kârı operasyonel kaldıraç nedeniyle RevPAR'dan daha sert dalgalanır. RevPAR %2 düştüğünde bir otelin kârı çok daha fazla düşebilir, teşvik ücreti de buna göre daralır. Marriott 2025'in dördüncü çeyreğinde 1.186 milyon dolar baz yönetim ve franchise ücreti (%5 artış) ile 239 milyon dolar teşvik yönetim ücreti açıkladı.

Sistemin karışımı bu yüzden önemlidir. Marriott'un 10-K verilerinden hesaplandığında 2025 sonunda odalarının yaklaşık %66,5'i franchise ya da lisanslı, yaklaşık %32,6'sı şirket tarafından işletilen otellerdeydi. Şirketin sahip olduğu ya da kiraladığı odalar %1'in altındaydı.

Franchise ağırlıklı zincirlerde izlenen ikinci bir sayı efektif telif (royalti) oranı, yani toplam telif gelirinin sistemdeki oda gelirine oranıdır. Choice Hotels'in ABD efektif telif oranı 2025'te 8 baz puan artışla %5,14'e, dördüncü çeyrekte 10 baz puan artışla %5,19'a çıktı. Aynı yıl şirketin ABD RevPAR'ı %3,0 düştü ve ABD net oda sayısı %2,9 azalarak 496.979'a indi (14.760 oda kayıp). Ciro düşerken alınan payın artması, franchise şirketinin gelirini RevPAR'dan kısmen bağımsızlaştırır.

Hilton bir adım daha ileri gider. Şirket yönetimi 11 Şubat 2026'daki telekonferansta kredi kartı ortaklıkları, devre mülk (timeshare) ve satın alma kaynaklı ücretlerin RevPAR'dan bağımsız olduğunu söyledi. Yönetime göre bu ücretler, RevPAR ve oda büyümesinden türetilen olağan büyüme formülünün üzerinde büyüyecek. Dragonomi'nin Hilton'un üçüncü çeyrek özetinde de RevPAR zayıfken düzeltilmiş FAVÖK'ün beklentiyi aşması aynı mekanikle açıklanıyordu.

Sadakat programları RevPAR'ın kalitesini de etkiler. Marriott'un 10-K formuna göre ABD otellerindeki oda gecelerinin yaklaşık %75'i, küresel oda gecelerinin yaklaşık %68'i sadakat programı üyelerince rezerve ediliyor. OTA üzerinden gelen bir rezervasyonda otel komisyon öder, aynı ADR'den kalan net gelir düşer. Doğrudan kanalın payı yüksek olduğunda aynı RevPAR otel sahibine daha fazla kazandırır.

2025'te bölge ve segment makası

Zincirlerin 2025 sonuçları, küresel bir RevPAR rakamının aslında birbirinden çok farklı pazarların ortalaması olduğunu açık biçimde gösterdi. Aşağıdaki tablo şirketlerin Şubat 2026'da açıkladığı dördüncü çeyrek ve yıl sonu rakamlarını bir araya getiriyor. Tablodaki 4Ç25 kısaltması 2025'in dördüncü çeyreğini gösterir.

Tablodaki ayrışma iki eksende ilerliyor. Birinci eksen coğrafyadır. Marriott'ta 2025'in dördüncü çeyreğinde ABD ve Kanada RevPAR'ı %0,1 gerilerken uluslararası RevPAR %6,1 arttı, yıl genelinde fark %0,7'ye karşı %5,1 oldu. Hilton'da aynı çeyrekte Orta Doğu ve Afrika %15,9, Çin hariç Asya-Pasifik %9,2 büyürken ABD %1,0, Çin %1,4 geriledi. Tek bir zincirin içinde aynı çeyrekte yaklaşık 17 puanlık bir bölgesel makas oluştu. Avrupa merkezli Accor'un 2025 RevPAR artışı (%4,2) bu yüzden ABD ağırlıklı zincirlerin kabaca iki katı çıktı.

İkinci eksen segmenttir. Lüks ve uluslararası ağırlıklı zincirler artıda kalırken ABD ekonomi ve orta segment zincirleri eksiye düştü. Hyatt 2025'te lüks talebin gücüyle öne çıktı, Wyndham'ın ABD RevPAR'ı ise dördüncü çeyrekte %8 geriledi. Wyndham'a göre bu düşüşün yaklaşık 140 baz puanı kasırga baz etkisinden geliyordu. Dragonomi'nin Hyatt dördüncü çeyrek özeti bu ayrışmayı lüks talep üzerinden anlatıyor. Hyatt'ın sistem geneli rakamı ile Wyndham'ın yalnız ABD rakamı arasındaki 10 puanı aşan fark birebir aynı kapsamı ölçmese de sektör için tek bir RevPAR eğiliminden söz etmenin çoğu zaman yanıltıcı olduğunu gösterir.

Başlık rakamının içi de ayrışır. Hilton'un ABD RevPAR'ı 2025'in dördüncü çeyreğinde %1,0 geriledi, ancak segmentlere bakıldığında tatil amaçlı bireysel talep (leisure transient) %2,3, grup talebi %2,6 artarken iş amaçlı bireysel talep (business transient) %2,1 düştü. Hilton yönetimi iş seyahati ve grup üzerindeki baskıyı ABD'deki uzun hükümet kapanmasına bağladı ve Aralık ayında iş seyahatinde belirgin toparlanma olduğunu söyledi. Tek seferlik bir makro şok, çeyrek RevPAR'ını aşağı çekip çeyrek bitmeden dönebilir.

Çin ayrı bir örüntü gösteriyor. IHG'nin 2025 verilerinde Büyük Çin RevPAR'ı yıl genelinde %1,6 geriledi, ancak doluluk 0,5 puan artarken fiyat %2,4 düştü. Çeyreklik seri dönüşü de gösteriyor, ilk çeyrekte %3,5, ikinci çeyrekte %3,0, üçüncü çeyrekte %1,8 düşüşten sonra dördüncü çeyrekte %1,1 artış geldi. Jing Daily'nin Temmuz 2025'te aktardığı verilere göre Çin otel RevPAR'ı 2025'in ilk çeyreğinde %5 düşmüştü. Hilton, Çin'deki dördüncü çeyrek düşüşünü hükümet seyahat politikası kaynaklı zayıf grup talebine bağladı. Doluluk korunurken fiyatın düşmesi, Çin'deki sorunun misafir kaybından çok fiyat rekabeti ve kamu harcama kısıtı olduğunu düşündürür.

Şehir ölçeğinde dağılım ve iki ayrı resmî rakam

Pazar düzeyine inildiğinde makas daha da açılır. CoStar'ın 2025 ABD verilerinde ülke ortalaması yatay seyrederken en büyük 25 pazar arasında San Francisco'da RevPAR %11,8 artışla 155,84 dolara, ADR %6,0 artışla 225,82 dolara çıktı. Las Vegas'ta ise RevPAR %10,9 düşüşle 149,13 dolara, ADR %4,3 düşüşle 199,79 dolara geriledi. Houston'da doluluk göreli olarak %8,6 azalırken St. Louis'te %6,5 yükseldi. Bu iki rakam puan değil, doluluk oranındaki göreli değişimdir.

Las Vegas aynı zamanda RevPAR'ın kim tarafından ölçüldüğünün önemini gösterir. Şehrin turizm otoritesi LVCVA'ya göre 2025'te Las Vegas 38,5 milyon ziyaretçi ağırladı (%7,5 düşüş). LVCVA'nın hesabında ADR %5,0 düşüşle 183,52 dolar, RevPAR %8,8 düşüşle 147,30 dolar, doluluk 3,3 puan düşüşle %80,3 oldu. Aynı şehir ve aynı yıl için CoStar 149,13 dolar ve %10,9 düşüş, LVCVA 147,30 dolar ve %8,8 düşüş verir. Fark otel örnekleminden, kapsamdan ve resort ücretlerinin oda fiyatına dahil edilip edilmemesinden doğabilir. Bir yazıda "Las Vegas RevPAR'ı" geçtiğinde verinin kaynağı kontrol edilmeden iki rakam yan yana konamaz.

Talep şokları RevPAR'a önce doluluk üzerinden yansır. ABD'nin resmî turizm istatistik ofisi NTTO verilerine göre 2025'te ABD'ye gelen uluslararası ziyaretçi %5,5, Kanada'dan gelenler %20,9 azaldı, LVCVA da Las Vegas'taki gerilemenin nedenleri arasında Kanada kaynaklı düşüşü ve yüksek fiyatları saydı.

Zayıf kur ise tersine fiyatı yukarı iter. JNTO'ya göre Japonya 2025'te 42,7 milyon yabancı ziyaretçiyle %15,8 büyüdü. Hotelbank'in derlediği verilere göre Japon otellerinde 2025'in ilk dokuz ayında ADR %10,8 arttı ve RevPAR artışı %15'i aştı. Zayıf yen talebi doluluktan çok fiyata yansıttı.