Emlak - Ofis piyasası

Aşağıda FT makalesi var. Öncesinde bir iki kelam etmek isterim.

Pekin ve Şanghay gibi kentlerde ofisler hakikaten boş. İş merkezleri ıssız.

İnsan eski günleri hatırlıyor, şehir ne kadar canlıydı. Hayat, dopdolu akıyordu.

Son beş altı yılda her şey yavaşladı. Durgunluk, sıradan şehir hayatında da kendini tüm çıplaklığıyla hissetiriyor uzun süredir.

Ofis konusuna dönersek….

Kiralar yıllar geçtikçe geriliyor, gerilemeye de mahkum gibi.

Aslında büyükşehirlerde 10 yıldır ofis fazlası aşırı boyuttaydı.

Ekonomik yavaşlamayla birlikte durum kiralara ve doluluğa da yansıyor.

Ayrıca Alibaba başta olmak üzere teknoloji, oyun ve eğitim gibi şirketlere uygulanan saçma sapan baskıların yarattığı yıkımın da tabloda payı var. Bu kısım FT'de atlanmış.

Bu sektörler ya da şirketler her yıl yüz binleri istihdam ederken, iki üç senelik süreçte tam tersine işten çıkarmalara gittiler.

Yatırımlarını, büyümelerini yavaşlattılar. Halbuki Çin ekonomisinin lokomotifiydiler.

Ayrıca Çinli şirketlerin AI kullanımı batıdan daha fazla.

Daha fazla uzatmayayım. FT haberinin AI çevirisini de ekliyorum.

Önden bazı insight'lar geçmiş oldum.

FT: Çin'de Ofisler Kovid Döneminden Daha Boş
https://ft.com/content/2da0e160-c654-419e-9b38-734f0fe20f6d

Analistler, Çin'in en büyük şehirlerindeki ofislerin, sıkı Covid-19 kısıtlamaları sırasında olduğundan daha boş olduğunu ve bunun ülkenin ekonomik yavaşlamasının iş güvenine nasıl zarar verdiğinin bir işareti olduğunu söylüyor.

Üç emlak acentesinden alınan verilere göre, teknoloji merkezi Shenzhen'de Haziran ayında üst düzey ofis alanlarının en az beşte biri boştu. Pekin, Guangzhou ve Şanghay'daki ofis boşluk oranları da Haziran 2022'den daha yüksekti. Genel olarak, kiralar iki yıl öncesine göre en az yüzde 10 daha düşük.

Esnek çalışmanın yükselişi, Londra ve San Francisco gibi şehirlerde geliştiricilerin ofis alanlarını doldurmasını zorlaştırdı, ancak çok daha az insanın evden çalıştığı Çin şehirlerinde, analistler ekonomik yavaşlamayı kabahatli buluyor.

Knight Frank'ın Çin araştırma ve danışmanlık direktörü Lucia Leung, "En büyük zorluk, Çin'in ekonomik büyüme beklentilerinin zayıflaması nedeniyle pazar talebindeki önemli düşüş olmaya devam ediyor" dedi.

Shenzhen'de Colliers, birinci sınıf ofis boşluk oranını Haziran ayında yüzde 27 olarak belirledi. Oran Haziran 2022'deki yüzde 20'den daha yüksek. Güney Çin şehrindeki premium ofislerin aylık kira fiyatları şu anda metrekare başına yaklaşık 163 Rmb (22 dolar), yıllık bazda yüzde 15 düşüşle. Bu, Knight Frank ve JLL tarafından görülen eğilimle eşleşiyor.

Üç ajans, diğer şehirlerde de benzer boşluk artışları kaydetti. Knight Frank'a göre, Şanghay'ın Haziran ayı itibarıyla üst düzey ofislerindeki boşluk oranı, iki yıl önceki Haziran ayındaki yüzde 14'ye kıyasla şimdi 21'e yakın. Ajansın verileri, kira fiyatlarının yıllık bazda yüzde 13 düştüğünü de gösterdi.

JLL, üretim merkezi Guangzhou'nun birinci sınıf ofis boşluğunu Haziran itibarıyla yüzde 21 ve Pekin için yüzde 12 olarak belirledi. Bu oranlar 2022'de sırasıyla yüzde 16 ve 10 idi.

Şirketler maliyetleri düşürmeye çalışıyor ve bu " onları ofis kiralama kararlarında daha ihtiyatlı olmaya yöneltti " diyor Leung, kira sözleşmesi yenilemelerindeki kira indirimlerine atıfta bulunarak.

Leung, bu ortamın Çin'de "zorlu" olmaya devam ettiğini, genel boşluk oranının bu yıl artmaya devam etmesinin ve kiraların yıllık bazda yüzde 8 ila 10 düşmesinin beklendiğini de sözlerine ekledi.

UBS'de Çin emlak araştırmaları başkanı John Lam, sorunun bir kısmının yeni arz olduğunu söyledi. Colliers'a göre, sadece Şanghay'da bu yıl yaklaşık 1,6 milyon metrekare yeni birinci sınıf ofis alanı tamamlanacak. Bunun son beş yılın en yüksek yeni arz seviyesi olduğunu söyledi.

Pekin ya da Şanghay'daki ofislerini son iki yılda küçülten ya da boşaltan birçok ABD hukuk firması da dahil olmak üzere yabancı şirketler olsa da, ofis kiralama piyasası büyük ölçüde yerli şirketler tarafından yönlendiriliyor.

Lam, daha fazla Çinli şirketin daha ucuz ofis binalarına taşındığını, devlete ait işletmelerin de maliyetleri düşürmeye çalıştığını söyledi.

Büyük bir Çinli firmada çalışan bir avukat, "küçülme ve maliyet tasarrufu" nedeniyle Pekin'in merkezi iş bölgesindeki bir ofis binasındaki alanlarının yarısını yakın zamanda azalttıklarını söyledi.

Pekin'in Lido bölgesindeki bir ofis binasının kiralama müdürü Zhang, bazı küçük müşterilerin "artık dayanamadığını" ve çoğu kiracının kira konusunda yeniden pazarlık yapmak istediğini söyledi.

Birinci sınıf ofis piyasası ortamının hala "kötü" olduğunu söyleyen Zhang'a göre "Müşteriler küçülüyor. Eskiden tüm bir katı kaplayanlar artık sadece yarım kat kullanabiliyor.."

Hong Kong merkezli Hang Lung Properties'in Çin anakarasındaki ofis kiralama geliri, Haziran sonuna kadarki altı ayda "zayıflayan talep" nedeniyle yıllık bazda yüzde 4 düşerek 556 milyon Rmb'ye gerilediğini söyledi. Şanghay'daki amiral gemisi ofis binasındaki boşluk seviyesi, geçen yıl Haziran ayındaki yüzde 2'den bu yıl Haziran ayında yüzde 12'ye yükseldi.

İcra Kurulu Başkanı Weber Lo, geçen ay gazetecilere verdiği demeçte, "Önümüzdeki dönemde aşağı yönlü baskı olacak" dedi. "Şimdi yapmak istediğimiz şey, mevcut kiracılarımızı tutabilmek." diye eklemeyi de ihmal etmedi.